Il Diritto di Recesso non si applica alla compravendita di un immobile

In base alla direttiva «vendita porta a porta» del 1985, il consumatore, in linea di principio, dispone di sette giorni per recedere da un contratto concluso nel contesto di un'operazione di vendita a domicilio. Al momento della conclusione del contratto, il commerciante è obbligato ad informare per iscritto il consumatore del suo diritto di recesso. Due giudici tedeschi, il Landgericht Bochum e lo Hanseatisches Oberlandesgericht di Brema, hanno sottoposto alla Corte di giustizia delle Comunità europee una serie di questioni pregiudiziali relative all'interpretazione di tale direttiva.

Tali giudici sono stati aditi per controversie tra investitori immobiliari e banche, relative ad investimenti immobiliari le cui trattative precontrattuali si erano svolte nel contesto di operazioni di vendita a domicilio. Gli investimenti consistono in un contratto di acquisto di un bene immobile, concluso con una società immobiliare, e in un contratto di mutuo, concluso con la banca, che serve al finanziamento dell'acquisto.
Tali investimenti sono stati proposti ai consumatori durante una visita, al loro domicilio, di un agente della società immobiliare ovvero di un intermediario. La Corte di giustizia (sentenze nelle cause C-350/03 e C-229/04) ha rilevato, anzitutto, che la direttiva non conferisce al consumatore il diritto di recedere da un contratto di compravendita immobiliare, anche se esso fa parte di un investimento finanziario il cui finanziamento sia garantito mediante mutuo e le cui trattative precontrattuali, tanto in relazione al contratto di vendita dell’immobile, quanto al contratto di mutuo diretto al finanziamento dell'acquisto, si siano svolte nell'ambito di una vendita a domicilio. Infatti, la detta direttiva mira a tutelare il consumatore dai rischi connessi alla conclusione di un contratto - in particolare durante una visita del commerciante al consumatore, conferendo a quest'ultimo a determinate condizioni il diritto di recesso - ma esclude espressamente e inequivocabilmente dalla propria sfera di applicazione i contratti di compravendita immobiliare.

La direttiva, peraltro, non osta a norme nazionali che prevedano, quale unica conseguenza del recesso dal contratto di mutuo, l’annullamento del contratto stesso, anche ove si tratti di investimenti finanziari per i quali il mutuo non sarebbe stato concesso senza l’acquisto dell’immobile. Inoltre, se il consumatore è stato informato dalla banca del proprio diritto di recedere dal contratto di mutuo, la direttiva non osta neanche, in linea di principio, all'obbligo del consumatore, nell'ipotesi di recesso, di restituire immediatamente e integralmente l’importo del mutuo, maggiorato degli interessi al tasso di mercato.
Tuttavia, la Corte di giustizia ha affermato che, in fattispecie come quelle oggetto della causa principale, in cui il consumatore non è stato informato del suo diritto di recesso dal contratto di mutuo, spetta alla banca sopportare i rischi inerenti agli investimenti di cui trattasi. Infatti, se fosse stato informato in tempo utile dalla banca, il consumatore sarebbe potuto ritornare sulla propria decisione di concludere il detto contratto e, eventualmente, non avrebbe poi proceduto alla stipula del rogito da un notaio per l'acquisto dell'immobile. In tal modo, avrebbe potuto evitare di esporsi al rischio della sopravvalutazione del valore dell'immobile all'atto dell'acquisto, nonché ai rischi che i proventi della locazione previsti non si realizzassero e che le aspettative relative all'incremento del prezzo dell'immobile si rivelassero erronee. Spetta al legislatore ed al giudice nazionale garantire la tutela del consumatore contro le conseguenze del verificarsi dei detti rischi.

Infine, la Corte di giustizia ha rilevato che, quando un terzo interviene in nome o per conto di un commerciante nelle trattative o nella conclusione di un contratto, l'applicazione della direttiva non può essere subordinata alla condizione che il commerciante sapesse ovvero avrebbe dovuto sapere che il contratto era stato concluso nel contesto di un'operazione di vendita a domicilio.